SOURCE (mon-immeuble.com)

- Droit à l'antenne du locataire
- Obligation d'information du bailleur sur la situation matrimoniale du preneur
- Le locataire ne commet pas de dégradation en changeant un tissu mural par du papier peint
- Un bail ne peut être qualifié de meublé lorsque l'inventaire des meubles n'est pas signé par le locataire
- Le loyer quérable doit être payé même sans réclamation préalable du bailleur
- Servitude et copropriété : un revirement de jurisprudence pour une réconciliation
- Les charges récupérables
- Règlement des impayés et prélèvement automatique des loyers
- Réparations locatives : pas de préjudice, pas d'indemnisation !
- Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés
- Troubles de voisinage causés par un chantier
- Loyers et charges de copropriété : la restitution du dépôt de garantie
- Charges récupérables et taxe des ordures ménagères
- Baux d'habitation : entretien des lieux loués
- Dépôt de garantie : des devis suffisent pour le conserver
- Le locataire doit payer le montant du loyer indiqué dans le bail

2005

Droit à l'antenne du locataire
Cour de Cassation - Chambre civile 3
Audience publique du 3 novembre 2005
N° de pourvoi : 02-21489

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966, ensemble le décret du 22 décembre 1967 ;

Attendu que le propriétaire ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s'opposer, sans motif sérieux et légitime à l'installation, à l'entretien ou au remplacement ainsi qu'au raccordement au câblage interne de l'immeuble, aux frais d'un ou plusieurs locataires ou occupants de bonne foi, que ces derniers soient personnes physiques ou morales, d'une antenne extérieure réceptrice de radiodiffusion ou réceptrice et émettrice de télécommunication fixe ; qu'avant de procéder aux travaux d'installation, d'entretien ou de remplacement d'une antenne réceptrice de radiodiffusion ou d'une antenne émettrice et réceptrice d'une station d'amateur, ou aux travaux de raccordement à un réseau câblé, le locataire ou l'occupant de bonne foi doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que le propriétaire qui entend s'opposer à l'installation ou au remplacement de l'antenne individuelle ou aux travaux de raccordement à un réseau câblé doit, à peine de forclusion, saisir dans le délai de trois mois la juridiction compétente ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 8 novembre 2001), que l'Office public d'aménagement et de construction de la Moselle a donné en location un appartement à M. X... ; qu'il a assigné son locataire pour obtenir le retrait de l'antenne parabolique installée, par celui-ci, sur la façade de l'immeuble, sans son accord, contrairement aux stipulations du bail ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le propriétaire d'un immeuble collectif à usage d'habitation étant légalement tenu de prendre toutes précautions utiles pour veiller au bon état de sa façade, y compris sur le plan esthétique, il ne peut lui être opposé les dispositions de la loi du 2 juillet 1966 et que l'Office public d'aménagement et de construction est fondé à reprocher à M. X... d'avoir installé son antenne au mépris des clauses de son contrat de location ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail ne peut soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne l'OPAC de la Moselle aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille cinq.

Commentaire

Pour accueillir la demande en retrait d'une antenne parabolique installée par un locataire sur la façade de l'immeuble sans autorisation du bailleur, contrairement aux stipulations du bail, l'arrêt attaqué retient que le propriétaire d'un immeuble collectif à usage d'habitation étant légalement tenu de prendre toutes précautions utiles pour veiller au bon état de sa façade, y compris sur le plan esthétique, il ne peut lui être opposé les dispositions de la loi du 2 juillet 1966 et que le bailleur est fondé à reprocher au locataire d'avoir installé son antenne au mépris des clauses de son contrat de location. En statuant ainsi, alors que le bail ne peut soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 et le décret du 22 décembre 1967.

 

Obligation d'information du bailleur sur la situation matrimoniale du preneur
Cass. 3e civ., 19 octobre 2005 : Pourvoi n° 04-17039

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 20 avril 2004), que les époux X... ont donné à bail à M. Y... un immeuble à usage d'habitation ; que le 17 décembre 1983, M. Y... s'est marié ; que le 23 juin 2000, les bailleurs ont délivré un congé pour vendre à M. Y... seul ; que les époux Y... ont assigné les époux X... en nullité ou, à défaut, en inopposabilité de ce congé ;

Sur le premier moyen :

...

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de retenir l'opposabilité du congé à l'égard de Mme Y... alors, selon le moyen, qu'en déclarant le congé pour vendre opposable à Mme Z... épouse Y..., par des motifs d'où il résulte que le bailleur avait une connaissance certaine du statut matrimonial des preneurs, puisque, notamment, il avait notifié une augmentation de loyer à "Monsieur et Madame Y..." et que son conseil avait réclamé paiement d'un arriéré de loyers à "Monsieur et Madame Y...", sans qu'il puisse être exigé de ces derniers de notifier au bailleur leur statut matrimonial selon une formule et des modalités imposées par la loi, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1751 du Code civil, 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit énoncé que l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 faisait peser sur le locataire une obligation d'information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur et que la preuve que cette information avait bien été donnée incombait au preneur, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que cette preuve n'était pas rapportée, en a exactement déduit que le congé notifié à M. Y... seul était opposable à son épouse ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 2 000 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille cinq.

 

Le locataire ne commet pas de dégradation en changeant un tissu mural par du papier peint : le remplacement d'un revêtement mural constitue un aménagement des lieux et non une transformation de ceux-ci. C'est ce que vient de répondre la Cour de cassation à un bailleur mécontent de ne pas retrouver son bien loué avec sa tenture murale à la fin du bail. Dès lors, c'est à tort que ce dernier avait retenu le dépôt de garantie en vue de la remise en l'état initial.
Cass. 3è civ., 22 mars 2005, N° de pourvoi : 04-10467

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi ;

Sur le moyen unique, ci- après annexé :

Attendu qu'ayant exactement énoncé que le remplacement d'un revêtement mural constituait un aménagement des lieux et non une transformation de ceux-ci au sens de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 et relevé qu'aucune stipulation relative à l'obligation que le locataire aurait contractée de conserver les revêtements muraux n'était contenue dans le contrat de location, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille cinq.

 

Un bail ne peut être qualifié de meublé lorsque l'inventaire des meubles n'est pas signé par le locataire et que seuls des éléments d'équipements accessoires sont compris dans le bail. Une location meublée doit permettre au locataire d'avoir une jouissance normale des locaux. On doit donc y trouver des éléments d'équipement essentiels tels que réfrigérateur, plaques chauffantes ou gazinière. A défaut, la location ne peut être qualifiée de meublée et relève du régime de la loi de 1989, quand bien même le bailleur aurait fourni un logement comportant tables, chaises et matelas.
Cass. 3e civ., 9 février 2005, N° de pourvoi : 03-15128

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 décembre 2002), que M. X... a consenti aux époux Z... Y... une location en meublé ;

qu'il a assigné ceux-ci aux fins de faire déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de ses locataires et condamner ces derniers au paiement de diverses sommes ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et déclarer nul le commandement de payer délivré le 2 novembre 1998, alors, selon le moyen, que le législateur n'a pas défini la liste des équipements devant nécessairement assortir un logement loué en meublé ; que dès lors, la cour d'appel, en retenant que le bail litigieux devait être nécessairement requalifié en un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en raison de l'absence dans le logement loué d'éléments d'équipement, tels que réfrigérateur, plaques chauffantes ou gazinière, a violé les dispositions de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, constaté que la liste des meubles était détaillée sur un papier libre ne comportant que la signature du bailleur et que cette liste ne visait que des éléments d'équipement accessoires (chaises, tables, matelas), sans faire référence à des éléments d'équipement essentiels tels que le réfrigérateur, des plaques chauffantes ou une gazinière permettant aux locataires d'avoir une jouissance normale des locaux, la cour d'appel a pu en déduire que le bail devait être qualifié de bail à usage d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille cinq.

2004

Le loyer quérable doit être payé même sans réclamation préalable du bailleur
Cass. 3e civ., 24 novembre 2004, n° 1219
M. Jamil X.../ Société ABCCD SARL

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du bail. Le locataire ne peut y échapper au motif que le commandement de payer son loyer quérable n'a pas été précédé d'une réclamation.


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 3 septembre 2002), que le 1er janvier 1988, Mme X..., aux droits de laquelle vient la société ABCCD, a donné à bail à M. Y... des locaux à usage commercial ; que la société ABCCD a fait délivrer le 9 mai 2000 à M. Y... un commandement de payer des loyers, cet acte ne visant pas de clause résolutoire ; que le 27 novembre 2000, M. Y... a assigné la société bailleresse aux fins de voir prononcer la nullité du commandement, la société ABCCD sollicitant reconventionnellement la résiliation du bail ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une certaine somme à la société ABCCD, de prononcer la résiliation de son bail et d'ordonner son expulsion, alors, selon le moyen, que la créance de loyer de la société ABCCD étant quérable et non portable, la cour d'appel ne pouvait y condamner M. Y..., avec intérêts, sans avoir constaté que la société ABCCD avait préalablement réclamé sa créance au domicile de M. Y... ; que la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1247 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement relevé que s'il n'était pas contestable que les loyers sont quérables et non portables, il n'en demeurait pas moins que le locataire, auquel un commandement de payer avait été délivré, ne pouvait arguer d'une éventuelle absence de réclamation antérieure du bailleur pour échapper à son obligation essentielle de s'acquitter effectivement du paiement des loyers, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille quatre.

 

Servitude et copropriété : un revirement de jurisprudence pour une réconciliation
Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-11562
Mlle Véronique X... / Mme Paulette Y...

Une servitude peut désormais s'établir entre les parties privatives de deux lots d'une même copropriété, appartenant à des propriétaires distincts. Le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part des parties communes attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 mai 2002) rendu en matière de référé, que Mme X..., propriétaire dans un immeuble en copropriété d'un lot n° 2 à usage d'emplacement de garage, a assigné Mme Y..., propriétaire du lot n° 3 également à usage de garage et contigu au lot n° 2 en rétablissement de l'utilisation de son lot dont cette dernière lui interdisait l'accès ; que Mme X... a loué son lot aux époux Z... ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, que la division d'un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la création, au profit de la partie privative d'un lot, d'une servitude sur la partie privative d'un autre lot ; que pour débouter Mme Y..., propriétaire d'un emplacement de garage dans un immeuble en copropriété, de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte Mme X..., propriétaire du lot contigu, à respecter et à faire respecter par ses locataires l'utilisation de cet emplacement, la cour d'appel a retenu que le droit de passage prévu par les actes de vente des parties constituait une servitude réelle et non personnelle que Mme X... avait pu, à bon droit, mettre à la disposition de ses locataires ; qu'en statuant ainsi quand la division de l'immeuble en lots de copropriété était incompatible avec l'existence d'une telle servitude, la cour d'appel a violé les articles 1er, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 637 du Code civil ;

Mais attendu que le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ; qu'ayant constaté que les actes notariés prévoyaient que Mme Y... était propriétaire d'un emplacement pour voiture devant le lot n° 2 sur l'autre moitié d'un même local, que le lot n° 3 était grevé d'un droit de passage au profit du lot n° 2 pour permettre au propriétaire de ce lot d'accéder à son emplacement de garage qui se trouvait ainsi enclavé, que ce droit de passage s'exercerait par véhicule automobile sur le lot n° 3 et ce, à titre de servitude réelle et perpétuelle, et ce en tout temps et à toute heure par le propriétaire du lot n° 2, et par tous les propriétaires successifs de ce lot, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme Y... n'était pas fondée à opposer l'absence de qualité de bénéficiaires du droit de passage des époux Z..., ce droit constituant une servitude réelle et non un droit personnel ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

Attendu que pour débouter Mme Y... de ses demandes à l'encontre de Mme X..., l'arrêt retient que celle-ci ne peut être condamnée à une obligation de faire alors qu'elle n'est pas responsable des voies de fait commises par ses locataires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la victime d'un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l'immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire et qu'elle avait constaté que suivant procès-verbal d'huissier de justice du 13 juillet 2000, le véhicule des époux Z... empiétait de 20 centimètres sur l'emplacement de Mme Y..., la cour d'appel a violé le principe susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il retient que Mme X... ne peut être condamnée à une obligation de faire, alors qu'elle n'est pas responsable des voies de fait commises par ses locataires, l'arrêt rendu le 16 mai 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne Mme X... A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mlle Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille quatre.

Commentaire :

La Cour de cassation décidait, depuis plus de vingt ans, qu'il existait une incompatibilité absolue entre servitudes et copropriété, et jugeait qu'une servitude n'existe que si le fonds servant et le fonds dominant constituent des propriétés indépendantes appartenant à des propriétaires différents, ce qui n'est pas le cas dans les lots de copropriété (3ème Civ., 30 juin 1992, Bull., n° 231). Une telle incompatibilité concernait aussi bien les parties privatives de deux lots (3ème Civ., 2 décembre 1980, Bull., n°187 ; 11 janvier 1984, Bull., n°6 ; 6 mars 1991, Bull., n° 75, 22 mars 1995, Bull., n° 87 ; 18 juin 1997, Bull., n°143), que les parties communes et les parties privatives d'un lot (3ème Civ. ,11 janvier 1989, Bull., n° 11) et avait été étendue aux copropriétés horizontales par un arrêt rendu le 21 mars 2001 (Bull., n° 36). Cette jurisprudence était fondée sur l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que dans une copropriété "la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes". Or une servitude est, suivant l'article 637 du Code civil, une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire, la propriété indivise des parties communes entre tous les copropriétaires paraissant un obstacle insurmontable à l'établissement de servitudes.

La doctrine en majorité hostile à cette jurisprudence était résignée, mais dans la pratique, les notaires continuaient d'insérer, dans les règlements de copropriété et dans les actes de vente de biens dépendant d'immeubles en copropriété, des clauses établissant des servitudes.

Par l'arrêt rapporté rendu en formation plénière de chambre, la Cour de cassation est revenue sur cette jurisprudence établie. Se fondant clairement sur l'article 637 du Code civil dont elle a repris la terminologie, la troisième chambre a considéré que le titulaire d'un lot disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part des parties communes attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts. Elle a considéré que la quote-part de partie commune attachée à un lot et la partie privative de ce lot constituent un "héritage" au sens de l'article 637 du Code civil et ne fait donc pas obstacle à l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts.

Dans l'espèce de l'arrêt rapporté, les actes notariés énonçaient qu'un lot à usage de garage était grevé d'un droit de passage au profit d'un lot contigu pour permettre au propriétaire de ce lot d'accéder à son emplacement de garage qui se trouvait enclavé. La troisième chambre a rejeté le moyen du pourvoi qui, invoquant l'incompatibilité entre servitudes et copropriété, reprochait à la cour d'appel d'avoir retenu que ce droit de passage prévu par les actes de vente constituait une servitude réelle et non un droit personnel.

Désormais il n'existe plus d'incompatibilité de principe à l'établissement d'une servitude au profit de la partie privative d'un lot sur la partie privative d'un autre lot. Mais les difficultés nombreuses rencontrées dans les copropriétés devraient inciter les notaires à la plus grande prudence lorsque, pour satisfaire les demandes des promoteurs ou des parties, il leur sera demandé d'établir des servitudes dans les copropriétés sous peine de susciter de nouvelles tensions entre copropriétaires.


Les charges récupérables
Cass. 3e civ., 24 mars 2004, n° 01-14.439, n° 373 P + B,
Sté nouvelles résidences c/ Verger et a.

La TVA et la marge bénéficiaire des entreprises de nettoyage, les dépenses de téléalarme des ascenseurs, ainsi que les frais de confection des rôles et de dégrèvement des taxes ne sont pas des charges récupérables.

La Cour de cassation confirme une nouvelle fois que la liste des charges récupérables fournie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 a un caractère limitatif. Le bailleur ne peut récupérer sur ses locataires les dépenses qui n'y sont pas expressément énumérées. Ainsi, ne sont pas récupérables :

la TVA et la marge bénéficiaire de l'entreprise chargée du nettoyage et de l'entretien de l'immeuble, seuls les frais de personnel pouvant être exigés des locataires ; il appartient par conséquent au bailleur de répartir les charges y afférentes selon qu'elles sont ou non récupérables ;
les dépenses liées au système de téléalarme installé dans les ascenseurs, puisque le bailleur est tenu d'assurer à son locataire une jouissance paisible et la sécurité des équipements mis à sa disposition ;
les frais de confection des rôles (que le bailleur peut déduire de son revenu foncier) et de dégrèvement des taxes.

 

Règlement des impayés et prélèvement automatique des loyers
Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 03-10.807,
n° 309 P + B, OPAC de Paris c/ Bouillaud)

A défaut de clause contraire, le paiement effectué par prélèvement automatique après commandement de payer visant la clause résolutoire s'impute en priorité sur les loyers les plus anciens.

Lorsqu'un commandement de payer est délivré, le paiement effectué sans affectation est considéré s'imputer en priorité sur les dettes que le débiteur a le plus intérêt à régler (C. civ., art. 1256), donc sur les dettes les plus anciennes. La Cour de cassation applique cette règle lorsqu'un locataire s'acquitte de ses arriérés de loyers par prélèvement automatique.

Un bailleur, demandant l'acquisition de la clause résolutoire mentionnée au bail pour non-paiement de loyers et charges, voit son action rejetée par les juges du fond, car les prélèvements automatiques effectués sur le compte bancaire du locataire ont été imputés sur les loyers les plus anciens. Les parties n'ayant pas précisé les modalités d'imputation, la présomption posée par l'article 1256 du code civil trouvait à s'appliquer. Les causes du commandement ayant été réglées dans les 2 mois, le bailleur ne pouvait qu'être débouté de son action.

Le pourvoi du créancier s'appuie sur le caractère supplétif de l'article 1256 qui n'exige pas d'accord express des parties sur les modalités d'imputation de la dette, la preuve d'une volonté implicite suffisant. Or celle-ci est caractérisée par le mécanisme même du prélèvement automatique qui comporte un avis d'échéance envoyé au débiteur avant même la réalisation de l'opération, afin que celui-ci puisse s'opposer au paiement de la dette mentionnée. Selon le bailleur, la volonté du locataire d'éteindre la dette mentionnée dans l'avis d'échéance pouvait être déduite de son silence à réception de ce document. La cour d'appel ne pouvait donc décider d'imputer le paiement sur des dettes de loyer plus anciennes.

La Cour de cassation ne retient pas cette argumentation et considère que lorsque les parties s'accordent pour effectuer le paiement par prélèvements bancaires, cela n'implique nullement qu'elles entendent renoncer à la présomption édictée par l'article 1256 du code civil, sauf clause contraire et expresse. Il semble donc que la dette mentionnée sur l'avis d'échéance envoyé au débiteur ne soit pas prise en compte, l'imputation étant effectuée par priorité sur les dettes anciennes. En l'espèce, à défaut de stipulation expresse, les causes du commandement sont considérées réglées dans le délai de 2 mois, puisque les paiements ont justement été imputés sur les dettes les plus anciennes.

2003

Réparations locatives : pas de préjudice, pas d'indemnisation !
Cass. 3e civ., 3 déc. 2003
n° 02-18.033, n° 1337 P + B + R + I

Pour obtenir la condamnation à des dommages et intérêts du preneur qui n'a pas restitué les lieux en bon état de réparations locatives, le bailleur doit justifier d'un préjudice.

Les sections réunies de la troisième chambre civile de la Cour de cassation viennent (peut-être) de mettre fin à une saga jurisprudentielle vieille de plusieurs années. Il semble que le bailleur doive désormais justifier d'un préjudice s'il veut être indemnisé par son locataire, lorsque ce dernier ne restitue pas les lieux en bon état.

En dernier lieu, la Haute Juridiction avait considéré que l'indemnisation du bailleur n'était subordonnée ni à l'exécution des réparations locatives, ni à la justification d'un préjudice (Cass. 3e civ., 30 janv. 2002, n° 00-15.784, épx Bolmont c/ Sté Carrosserie industrielle des Ets Bolmont : Bull. civ. III, n° 17 ; Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-13.668, Liégeon c/ Tournier ; Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-21.512, Touret c/ épx Robert : Bull. civ. III, n° 176), alors qu'il avait été jugé que le bailleur ne pouvait prétendre qu'au paiement des sommes réellement déboursées pour réparer les dégradations causées dans les lieux loués (Cass. 3e civ., 26 janv. 1996, n° 94-11.422, Marsat c/ Perret).

Avec ce nouvel arrêt, les règles de la responsabilité contractuelle retrouvent leur empire : le bailleur n'a droit à des dommages et intérêt que si une faute, un préjudice et un lien de causalité sont caractérisés.

En outre, la Cour de cassation apporte une précision intéressante : le juge doit apprécier l'existence du préjudice au moment où il statue. Le bailleur perdra donc tout droit à indemnisation si le dommage qui lui a été causé par le locataire n'existe plus lorsqu'une décision judiciaire est rendue, même s'il était caractérisé auparavant. A l'avenir, il lui sera difficile de conserver le dépôt de garantie et l'utiliser comme il l'entend, le locataire pouvant lui demander des comptes.

 

Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés
Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 02-10.828, n° 528 P + B
Synd. des copriétaires du 1, place Victor Hugo à Paris c/ Sté La Mondiale et a.

Le règlement de copropriété ne peut dispenser les copropriétaires du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien des escaliers auxquels ils ont accès lorsque ceux-ci ne sont pas classés parmi les parties communes spéciales.

La Cour de cassation ajoute une pierre de plus à l’édifice jurisprudentiel bâti autour des notions de charges générales et spéciales afférentes aux escaliers. Alors que, dans un premier temps, la jurisprudence se montrait hésitante, qualifiant de charges générales les dépenses d’entretien, et de spéciales celles relatives aux éléments ornementaux (tapis, paillassons, sièges..), cette distinction a été abandonnée (Cass. 3e civ., 4 janv. 1989, n° 87-16.234, Netange c/ Synd. des copr. du 1, rue de l’As-de-Carreau à Belfort ; Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-17.050, Synd. des copr. des immeubles sis à Vitry c/ Sté Vitry-Lagaisse : Bull. civ. III, n° 80 ; Cass. 3e civ., 10 mai 1994, n° 92-16.727, Synd. des copr. du 66, av. de La Bourdonnais à Paris c/ Beaulieu) : tous les frais d’escalier, quels qu’ils soient, constituent des charges générales dès lors que l’escalier est classé parmi les parties communes par le règlement, et que celui-ci n’a prévu aucune répartition particulière.

La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt est déféré à la Haute Juridiction, ne s’était pas rangée à cette opinion. Elle avait refusé de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété dispensant les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien, réparation, réfection et éclairage des escaliers. Elle considérait cette clause valable, non seulement parce que le second alinéa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 autorise une telle stipulation, sans la soumettre à la constitution de parties communes spéciales, mais encore parce que les escaliers litigieux ne bénéficiaient pas à tous les lots.

La Cour de cassation censure la cour d’appel au visa des articles 10, alinéa 2 (relatif aux charges générales), et 43 (réputant non écrites les clauses contraires aux dispositions d’ordre public) de la loi de 1965. En effet, en l’absence de clause expresse du règlement de copropriété classant les escaliers parmi les parties communes spéciales à certains lots, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d’entretien, de conservation, et d’administration proportionnellement à leur quote-part. La clause doit donc être réputée non-écrite, dès lors que les copropriétaires du rez-de-chaussée ont accès à l’escalier, partie commune générale.

Ainsi, la clause exonérant certains lots du paiement des charges d’escalier n’est pas en elle-même illicite ; sa validité est suspendue à la mention, dans le règlement de copropriété, de l’existence de parties communes spéciales. Un arrêt l’avait d’ailleurs déclarée licite dans ces conditions, sauf s’il s’agissait de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ces dépenses devant être, aux termes de l’article 10 alinéa 2, d’ordre public, partagées entre tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 96-21.629, SCI de l’avenue Auguste-Renoir c/ Synd. des copr. de l’immeuble Le Sainte-Luce : Bull. civ. III, n° 161).

Par ailleurs, une seconde voie semble ouverte : la Cour de cassation paraît également admettre la licéité de la clause lorsque le lot exonéré de charges n’a aucun accès aux escaliers litigieux, puisqu’elle censure la cour d’appel de ne pas avoir « relevé l’absence d’accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble ».

 

Troubles de voisinage causés par un chantier
Cass. 3e civ., 24 avril 2003
nº 01-18.017, nº 504 FS-P + B, SA Sade CGTH c/ SCI Wega

L'action récursoire exercée contre les entreprises par le maître de l'ouvrage poursuivi pour troubles de voisinage obéit au régime de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée.

Depuis le revirement de jurisprudence opéré en 1999 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la nature juridique de l'action en garantie exercée à l'encontre des constructeurs par le maître de l'ouvrage mis en cause pour troubles de voisinage est maintenant bien établie. Le fondement est délictuel s'il s'agit d'un recours subrogatoire exercé après indemnisation des voisins. L'action est contractuelle si l'appel en garantie est exercé avant paiement. Dans ce dernier cas, la question relative à la preuve de la faute a continué de susciter certaines hésitations au sein des juridictions de fond. En témoigne la présente affaire dans laquelle un juge d'instance, au vu d'un rapport d'expertise constatant l'existence de fissurations pouvant être dues à des vibrations en cours de travaux, a fait droit à la demande en garantie du maître de l'ouvrage à l'encontre de l'entreprise chargée du chantier, au motif que celle-ci n'apportait aucun élément technique tendant à contredire le rapport. Cette décision a été cassée, faute pour le juge d'avoir caractérisé les fautes éventuellement commises par l'entrepreneur sur le fondement de la responsabilité contractuelle l'unissant au maître de l'ouvrage.

Sur ce point, la Cour de cassation a déjà eu l'occasion de préciser que l'entrepreneur ne contractait pas une obligation de résultat quant à l'absence de dommages causés aux tiers par ses travaux. Sa faute n'est donc pas présumée du fait de la survenance du dommage. Le maître de l'ouvrage ne peut, non plus, invoquer une présomption de responsabilité à l'encontre de l'entreprise en sa qualité de gardienne du chantier (Cass. 3e civ., 24 mars 1999, nº 96-19.775, nº 528 P + B + R, SA d'équipement du département du Vaucluse c/ Isoard : Bull. civ. III, nº 74 ; Cass. 3e civ. 28 nov. 2001, nº 00-13.970, nº 1634 FS-P + B, Sté SOPAC Rénovation c/ Thouard : Bull. civ. III, nº 135).

Il appartient, en revanche, au maître de l'ouvrage de rapporter la preuve qu'une faute de l'entrepreneur est à l'origine du trouble subi par les voisins. Cette faute, comme le précise la Cour de cassation, doit résider dans l'inexécution d'une obligation contractuelle : il peut s'agir, par exemple, d'un non-respect des règles de l'art ou d'un manquement du constructeur à son devoir de conseil quant aux risques que présente le chantier pour les immeubles voisins. Le dommage peut également provenir d'un concours de fautes de la part des différents intervenants sur le chantier (entrepreneur, maître d'œuvre, contrôleur technique) et justifier ainsi leur condamnation in solidum à garantir le maître de l'ouvrage de l'intégralité des condamnations prononcées contre lui (CA Paris, 19e ch., sect. A, 19 févr. 2002, nº 42, Synd. copr., 16 rue Daunou c/ Sté VBRR).

Loyers et charges de copropriété : la restitution du dépôt de garantie
Cass. 3e civ., 5 février 2003
nº 01-01.398, nº 142 P + B

La restitution du dépôt de garantie ne peut être différée sans que soit précisé à quel titre des sommes seraient encore dues au bailleur.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai de deux mois, mais ce délai est souvent trop court, notamment dans les copropriétés dont la comptabilité est établie annuellement. C'est pourquoi, après avoir fixé un délai impératif, la loi ajoute aussitôt que la sanction ne peut courir qu'après arrêté des comptes (L. nº 89-462, 6 juill. 1989, art. 22, al. 4).

Et c'est bien en ce sens que s'est prononcée la Cour de cassation selon laquelle, il résulte de l'article 17 de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986 (rédigé dans les mêmes termes que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989) que les intérêts sur le dépôt non restitué ne courent qu'après arrêté des comptes (Cass. 3e civ., 18 mars 1992, nº 90-11.763 : Bull. civ. III, nº 93).

Tant que le bailleur n'est pas en mesure d'arrêter les comptes, les intérêts ne peuvent courir. Toutefois, le juge ne peut différer la restitution du dépôt de garantie sans préciser à quel titre des sommes seraient encore dues au bailleur.


2002

Charges récupérables et taxe des ordures ménagères
Cass. 3e civ., 30 octobre 2002, N° de pourvoi : 01-10617
n° 1572 FS-P+B

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier et le second moyens, réunis :

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Paris 15e, 16 janvier 2001), rendu en dernier ressort, que M. X..., locataire d'un appartement donné à bail par M. Y..., a saisi le tribunal d'une demande en remboursement de charges trop perçues ;

Attendu que M. Y... fait grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1 / que l'article 1641 du Code général des impôts détermine le montant des impôts dont il annonce la liste, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en fixant, outre le principal de l'impôt, une contrepartie forfaitaire correspondant aux frais de dégrèvement et de non-valeur que l'Etat prend à sa charge et les frais d'assiette et de recouvrement, que ces sommes relèvent donc de la même nature que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de sorte qu'elles doivent être incluses dans les charges récupérables ainsi qu'il est prévu au décret du 26 août 1987 dont les dispositions ont été méconnues ;

2 / que, dès lors que le contrat passé avec la société d'entretien indiquant l'énumération précise des tâches confiées à l'entreprise prestataire, tâches, il n'est pas indiqué qu'elle ne correspondrait pas aux indications portées sur le décret du 26 août 1987, et, dès lors qu'il n'était pas soutenu que les factures correspondant à ces prestations n'étaient pas conformes à la commande, il n'était pas possible de considérer que les charges récupérables ne correspondaient pas au contrat initial ;

3 / qu'il ne peut être admis que les charges non récupérables ne comprennent pas le bénéfice de l'entreprise puisqu'il envisage les charges correspondant à la rémunération des intervenants ;

Mais attendu, d'une part, que le prélèvement forfaitaire prévu à l'article 1641 du Code général des impôts ne figurant pas sur la liste des impositions et redevances annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, le tribunal d'instance a retenu, à bon droit, que ce prélèvement n'était pas récupérable par le bailleur ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que si le contrat d'entretien comportait l'énumération des tâches confiées à l'entreprise prestataire de service, les factures ne permettaient pas de déterminer la part des dépenses correspondant à la rémunération du personnel et aux charges fiscales et sociales récupérables et celle des autres dépenses, le tribunal d'instance en a exactement déduit que le montant de ces factures ne pouvait pas être pris en charge par le locataire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille deux.

 

Baux d'habitation : entretien des lieux loués
Cass. 3e civ., 18 juin 2002, nº 01-00.979, nº 1030 D

La clause par laquelle le preneur accepte les locaux en l'état le prive du droit de demander la réparation des désordres antérieurs à la conclusion du bail.

Une clause stipulait que le preneur connaissait bien les lieux et s'engageait à effectuer toutes les réparations, à l'exception des grosses réparations de l'article 606 du code civil, le loyer étant fixé en conséquence. Le locataire a assigné le bailleur en exécution des travaux de réparation concernant des travaux existant lors de son entrée dans les lieux.

Sa demande est accueillie favorablement par la cour d'appel, au motif que la clause selon laquelle le preneur déclare bien connaître les lieux n'a aucun effet sur les obligations du bailleur, les travaux répondant, sans contestation sérieuse, à l'obligation du bailleur d'assurer le clos et le couvert.

La Cour de cassation censure cette décision au motif qu'il appartenait aux juges du fond de rechercher si la clause du bail par laquelle le locataire acceptait les lieux dans leur état actuel, ne lui interdisait pas d'exiger du bailleur la réparation de désordres antérieurs à la conclusion du bail. Il en résulte que si tel était le cas, le bailleur n'est pas tenu de les prendre à sa charge.


2001

Dépôt de garantie : des devis suffisent pour le conserver
Cour de cassation, 3e civ., 3 avril 2001

Liégeon c/ Tournier

Le bailleur qui ne restitue pas tout ou partie du dépôt de garantie en fin de bail pour financer la remise en état des locaux dégradés par le locataire n'a pas à produire de factures justificatives pour cette retenue. "l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation". Il suffit donc au bailleur de produire des devis de travaux pour conserver le dépôt de garantie, libre ensuite à lui d'utiliser cette indemnisation comme il le souhaite. Cette décision a été rendu au visa de l'article 1730 du code civil, en vertu duquel le locataire doit rendre la chose telle qu'il la reçue, excepté des dégradations liées à la vétusté ou à la force majeure.

Le locataire doit payer le montant du loyer indiqué dans le bail
Cour de cassation, 3e civ., 3 avril 2001, arrêt n° 562 F-D


Le locataire doit payer le montant du loyer indiqué dans le bail, au risque de devoir en verser le complément en cas d’insuffisance et de dédommager le propriétaire, même si ce dernier ne proteste pas. Un locataire à qui le bailleur a accordé une franchise de 500 F sur les loyers la première année de location a continué à l’appliquer les années suivantes. La Cour de cassation estime qu’à défaut d’accord exprès du propriétaire, le locataire n’est pas dégagé de sa dette et que l’agence immobilière jouant le rôle d’intermédiaire doit également être condamnée