FISCALITE (source lesechos.fr)

Les revenus tirés de la location d'immeubles nus sont, de principe, imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d'imposition coexistent : le régime de droit commun et le régime dit "micro-foncier", applicable lorsque le revenu brut foncier annuel n'excède pas un certain montant.


Revenus imposables

Ce sont ceux tirés de la location non meublée d'immeubles (ruraux, urbains, bâtis ou non) et perçus par le contribuable ou un autre membre du foyer fiscal en sa qualité de :

Cependant, les revenus tirés d’immeubles sont parfois imposables dans une autre catégorie de revenus.

Exemples :

Régime normal

Seul est imposable le revenu foncier net (revenu brut - charges).

Revenu brut foncier
Charges déductibles

Loyers et fermages (y compris charges incombant normalement au propriétaire et facturées forfaitairement au locataire)

Recettes exceptionnelles :

  • pas-de-porte,
  • indemnité de résiliation de bail versée par le locataire,
  • location d'emplacement d'affiches, etc.


Subventions et indemnités :

  • indemnités d'assurance,
  • subventions de l'ANAH (aides à l'amélioration de l'habitat ancien), etc.

Charges déductibles pour leur montant réel :

  • dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration
  • frais de gestion fixés désormais forfaitairement à 20 euros par local (1)
  • taxes foncières et taxes locales annexes
  • toutes les primes d’assurance
  • désormais intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation et l’amélioration, etc.

Déductions spécifiques (2) :

  • au titre de certains investissements locatifs (3) ou autres (4)

(1) Lorsque les dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, les frais de gestion sont majorés des frais de rémunération des gardes et concierges, des honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, etc.
(2) La déduction forfaitaire de 14 % normalement est désormais définitivement supprimée.
(3) 26 % “Robien ZRR” et “Besson ancien”, 30 % “Borloo” (45 % pour un loyer social dans le “Borloo ancien” ) et, pour la dernière fois au titre de l’imposition des revenus de 2007, 46 % Lienemann.
(4) Sous certaines conditions, déduction spécifique de 10 % pour location de la résidence principale suite à une mutation professionnelle et déduction spécifique de 30 % pour encourager la remise sur le marché locatif des logements vacants.

S'ils ne sont pas au régime micro-foncier, les bailleurs peuvent désormais déduire davantage de charges de leurs revenus locatifs. Mais, dans certains cas, leur base imposable aux prélèvements sociaux augmente.

Du nouveau pour les propriétaires-bailleurs à compter de l'imposition des revenus fonciers perçus en 2006 et imposables en 2007. Certes la déduction forfaire de 14 % appliquée sur les revenus locatifs est supprimée. Mais en contrepartie, la liste des charges charges déductibles est augmentée. Désormais elle comprend les postes suivants :

les frais de procédure : les honoraires d'avocats, d'experts ...,
les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion du bien loué : honoraires versés à un administrateur de biens ou à un syndic de copropriété notamment, ainsi que les rémunérations versées en contrepartie des prestations fournies par une agence immobilière, les commissions et honoraires versées pour la rédaction d'un bail, la tenue de la comptabilité ...
les frais de gérance : les rémunérations versées à un gérant et/ou un syndic de copropriété ;
les primes d'assurance : au titre du propriétaire non occupant, des loyers impayés ...
la rémunération des gardes et concierges ;
un forfait de 20 ? par local destiné à couvrir les petits frais divers comme ceux de téléphone ...

« Auparavant, la déduction de 14 % représentait, les postes suivants : l'amortissement,les primes d'assurances hors loyers impayés, les frais de procédure, les frais de gestion c'est-à-dire commissions et honoraires versés à des tiers pour la recherche du locataire, la rédaction du bail, la tenue de la comptabilité , les petits frais divers : téléphone, correspondance » explique Nathalie Ezerzer du service juridique à la FNAIM (fédération nationale de l'immobiliers). En revanche, les frais de gérance constitués par les rémunérations du gérant, du syndic de copropriété et des concierges étaient déjà déductibles pour leur montant réel.

« Dorénavant, il n'y a plus de distinction entre les frais de gérance et ceux de gestion, qui deviennent eux aussi, déductibles pour leur montant réel » poursuit Nathalie Ezerzer. Au final, à compter de cette année, les bailleurs peuvent donc déduire davantage de charges locatives. Et par voie de conséquence, alléger quel que peu l'imposition de leurs revenus locatifs.

Un bémol toutefois : lorsque les bailleurs soumis au régime réel disposent de peu de charges déductibles, en l'occurence lorsque leurs charges représentent moins de 14% des loyers, leur revenu net foncier progresse. Ils sont donc perdants par rapport à abattement de 14% en vigueur jusqu'à fin 2005. Et surtout l'assiette des prélèvements sociaux constituée par le fameux revenu net foncier augmente elle-aussi. D'où une hausse des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et PS), qui n'est pas compensée par la suppression de la contribution sur les revenus locatifs au taux de 2,5 %, pour les bailleurs détenant des immeubles achevés depuis moins quinze ans, au 1er janvier 2006.

source (Les Echos février 2006)

 

Régime "micro-foncier"

Ce régime s’applique automatiquement, sauf option du contribuable pour le régime normal, lorsque le revenu brut foncier hors TVA du foyer fiscal n’excède pas 15 000 euros par an.

Calcul du revenu net imposable dans le cadre du “micro-foncier”

70 % x revenu brut foncier

Déficit foncier

Sauf règles particulières (Périssol,Borloo, Borloo), le déficit d’une année est déductible :

Calcul de l'impôt

Le revenu foncier net imposable s’ajoute au revenu global et est imposable par application du barème progressif de l’IR.

Les revenus fonciers sont également soumis à 11 % de prélèvements sociaux.