Les réponses ministérielles (source assemblee-nationale.fr)

Q 7354. - 16 octobre 2007. Mme Geneviève Levy attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les relations propriétaires/locataires lors de la restitution du dépôt de garantie. Les associations de consommateurs ont constaté que de nombreux bailleurs justifiaient les retenues sur le dépôt de garantie en présentant de simples devis, sans pour autant réaliser les travaux avant de relouer le bien. Par ailleurs certains devis sont effectués par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire, laissant ainsi planer un doute quant à la sincérité des sommes demandées. Il apparaît également que la restitution tardive du dépôt de garantie n'est pas correctement indemnisée bien que celle-ci soit dommageable pour le locataire. C'est pourquoi elle souhaiterait savoir si le Gouvernement envisage de modifier l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin que soit précisée l'obligation pour le bailleur de fournir une facture comme pièce justificative pour toute retenue sur le dépôt de garantie, facture ne provenant pas d'une société ayant un lien juridique avec le propriétaire ou son mandataire, mais également d'envisager l'augmentation du montant des indemnités dues aux locataires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

Réponse. 26 février 2008. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l'article 10 de la loi pour le pouvoir d'achat, adoptée définitivement par le Parlement le 31 janvier 2008. Il prévoit la possibilité pour le bailleur d'exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d'un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations. La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3e chambre civile 3 avril 2001). Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n'apparaît pas pertinent d'en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêt.

Q 6683. - 09 octobre 2007. M. Laurent Hénart attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les problèmes que rencontrent certains locataires envers leurs propriétaires. La législation actuelle permet en effet au propriétaire-bailleur d'habitation de procéder à un rappel de charges locatives avec une antériorité de cinq ans. Aussi certains d'entre eux prévoient-ils des charges volontairement sous-estimées à la conclusion du bail, incitant ainsi les locataires à louer. Puis ils les réévaluent et en réclament le paiement. Ces derniers se trouvent démunis lors du rappel, ils n'ont pas d'autre recours que de régler les sommes dues et peuvent même parfois s'endetter pour cela. Aussi souhaiterait-il connaître la position du Gouvernement sur le sujet, et notamment ne serait-il pas possible de contraindre juridiquement ces propriétaires-bailleurs, non respectueux et quelque peu malhonnêtes, à adopter un comportement civique.

Réponse. 05 février 2008. Aux termes de l'article 23, alinéa 6, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Par ailleurs, ce même article précise que les demandes de provisions effectuées par le bailleur doivent être justifiées soit par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, soit lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Ce dispositif oblige le bailleur à fournir au candidat locataire les informations lui permettant d'apprécier le montant prévisionnel des charges. Toutefois, conscient des difficultés que peuvent connaître certains locataires, une réflexion sera engagée en 2008, au sein de la Commission nationale de concertation, sur les modalités de la mise en oeuvre d'une plus grande transparence dans les rapports entre bailleurs et locataires, afin que le preneur s'engage en toute connaissance de cause sur le coût global du logement loué.

Q 2762. - 14 aout 2007. M. Christophe Priou attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les dispositions de l'article L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation concernant le diagnostic de performance énergétique. En effet, depuis le 1er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique doit être remis au locataire lors de la signature d'un contrat de location d'un logement. Il lui demande si la réglementation en la matière a été arrêtée, selon quelles conditions et selon quelles modalités est communiqué le diagnostic performance énergétique aux locataires de locaux commerciaux, professionnels ou de bureaux.

Réponse. 01 janvier 2008. L'article L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est communiqué à l'acquéreur ou au locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du présent code et à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il a été estimé que la rédaction de cet article, en faisant référence à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, restreignait l'obligation de fourniture du diagnostic aux seuls baux qui y sont soumis, c'est-à-dire les locaux situés dans les bâtiments à usage principal d'habitation. C'est pourquoi, l'arrêté du 3 mai 2007, qui précise les modalités d'application du DPE pour la location, ne s'applique qu'aux bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine.

Q 121988. - 10 avril 2007. -M. Gérard Weber attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur les règles qui régissent les relations entre les bailleurs et leurs locataires. L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, renforcé par l'article 84 de la loi du 13 juillet 2006, précise que le bailleur ou son mandataire doit remettre gratuitement la quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Dans la réalité, si le locataire se déplace jusqu'au domicile du bailleur ou au cabinet de gestion, il obtient gratuitement sa quittance. Dans le cas contraire, le bailleur ou le gestionnaire lui font parvenir sa quittance par courrier contre rémunération. Ce service payant semble contredire les dispositions d'ordre public sur les rapports locatifs. Il souhaiterait savoir si le bailleur a effectivement le droit d'exiger une rémunération pour ce service ainsi que ses sentiments sur cette question.

Réponse. 15 mai 2007. -Le garde des sceaux, ministre de la justice fait connaître à l'honorable parlementaire que l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 fait obligation au bailleur de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Dans le prolongement de cette disposition, l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 répute non écrite toute clause « p) qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure, en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ». Ces dispositions législatives sont elles-mêmes le reflet de la recommandation n° 2000-01 du 17 février 2000 de la Commission des clauses abusives prise en complément de la recommandation n° 80-04 du 4 février 1980 concernant les contrats de location de locaux à usage d'habitation, qui avait recensé 25 clauses illicites au regard des dispositions d'ordre public régissant les baux d'habitation. Parmi ces clauses figurait celle prévoyant que les frais relatifs à l'envoi des avis d'échéance ou des quittances de loyer seront à la charge du locataire. En résumé, selon le droit en vigueur, les frais d'établissement et d'envoi d'une quittance de loyer (frais postaux et/ou d'agence) ne peuvent, en aucun cas, être imputés au locataire.

Q 108788. - 07 novembre 2006. -M. Laurent Hénart souhaite attirer l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les problèmes que rencontrent certains locataires envers leurs propriétaires. La législation actuelle permet en effet au propriétaire-bailleur d'habitation de procéder à un rappel de charges locatives avec une antériorité de cinq ans. Aussi, certains d'entre eux prévoient-ils des charges volontairement sous-estimées à la conclusion du bail, incitant ainsi les locataires à louer. Puis, ils les réévaluent et en réclament le paiement. Ces derniers se trouvent démunis lors du rappel et n'ont pas d'autre recours que de régler les sommes dues et peuvent parfois même s'endetter pour cela. Aussi, il souhaiterait connaître la position du Gouvernement sur le sujet, et notamment s'il ne serait pas possible de contraindre juridiquement ces propriétaires-bailleurs, non respectueux et quelque peu malhonnêtes, à adopter un comportement civique.

Réponse. 17 avril 2007.- Les provisions sur les charges locatives sont des avances versées en même temps que le loyer. Cette pratique est autorisée par la loi, sous réserve d'une régularisation annuelle (art. 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les provisions mensuelles ou trimestrielles constituent des estimations de charges à venir. Le montant, nécessairement approximatif, est déterminé en tenant compte des dépenses de l'année précédente. Il varie chaque année en fonction de l'augmentation annuelle des dépenses. Ce montant est prévu la première année par le bail. Si en cours d'exécution du bail, il s'avère que le contrat prévoit une provision pour charges insuffisante par rapport à leur liquidation, le propriétaire-bailleur ou l'administrateur peut proposer une majoration par l'envoi d'un avis de modification de la provision. L'obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n'étant assortie d'aucune sanction, il appartient au locataire de l'exiger de même que la tenue à sa disposition des pièces justificatives des comptes. À défaut de régularisation annuelle, le bailleur pourra réclamer le paiement des charges dues sur présentation des justificatifs dans la limite de la prescription de cinq ans. Enfin, en cas de sous-évaluation avérée des provisions mensuelles initiales, si un préjudice a été causé au locataire, celui-ci pourra éventuellement obtenir judiciairement d'être indemnisé par le bailleur (cour d'appel de Paris, 6e chambre section C, 29 octobre 2003, Bensimon c/Cocherie et autres).

Q 100786. - 25 juillet 2006. M. Jean-Claude Bois appelle l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement à propos des frais de gestion des agences immobilières et des administrateurs de biens. Selon une enquête de l'association Consommation, Logement et Cadre de vie (CLCV), intitulée « Les administrateurs de biens ou l'art et la manière d'arrondir ses bénéfices », de nombreux professionnels ont une imagination intarissable pour facturer aux locataires des frais supplémentaires. Le Président de la FNAIM « reconnaît certaines pratiques condamnables ». il en est ainsi pour certains qui réclament 5 par mois aux locataires qui préfèrent régler par chèque, les agences évidemment privilégiant le virement automatique. Il y a ensuite les « honoraires de renouvellement de bail » qui s'élève à 180 alors qu'aucune modification n'est apportée au contrat. Ensuite et pourquoi pas, la visite « technique obligatoire » d'un montant de 60 EUR et les frais de clôture de dossier de 107 EUR. Dernière trouvaille à la mode chez ces professionnels principalement dans les secteurs où il est difficile de se loger, on impose aux locataires le versement par chèque d'une somme de 200 EUR à 500 EUR pour la réservation du logement qui ne sera restituée que si le dossier est complet. Une agence lensoise a réclamé à un locataire des frais de sortie d'un montant de 107 EUR qu'il a dû régler puisqu'ils étaient effectivement inscrits dans le contrat alors que cette mention sort du domaine légal. De surcroît, on lui a réclamé 1 557,45 EUR de chauffage pour le mois de novembre alors que ledit locataire avait quitté l'appartement le 14 de ce même mois et que son compte était à jour fin octobre. Plus de huit mois après son départ, il attend, toujours le remboursement de sa caution. Il lui demande dé lui indiquer les mesures qu'il pourrait prendre pour apporter une réponse adaptée à ce problème qui pénalise fortement les locataires.

Réponse. 17 avril 2007.- La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont les dispositions sont d'ordre public, prévoit très précisément les sommes que le bailleur, ou son mandataire, peut réclamer à son locataire. Aussi, la facturation de l'encaissement des chèques, d'une visite technique annuelle, des honoraires de renouvellement du bail sans modification des clauses du contrat de location, des frais de clôture de dossier ainsi que la réservation de location sont illicites, sous réserve de l'interprétation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire. En effet, la réservation de location, en vertu de l'article 6, alinéa 6, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, interdit que l'agent immobilier exige ou accepte tout honoraire avant que l'opération qui lui a été confiée ait été effectivement conclue. Par ailleurs, le bailleur est tenu, conformément aux articles 4 et 21 de la loi de n° 89-462 précitée, de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, étant précisé que les frais d'expédition de cette quittance ne peuvent être supportés par le locataire (art. 84 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006). En outre, les frais d'encaissement des chèques réclamés par une agence immobilière qui gère un logement pour le compte d'un propriétaire ou encore la facturation d'une visite technique annuelle, les frais de clôture de dossier sont des actes d'administration qui ne sauraient être imputés au locataire, l'agent immobilier agissant pour le compte de son mandant qui au demeurant le rémunère pour effectuer ces tâches. Enfin, lorsque le contrat de location arrivé à son terme est renouvelé sans modification des conditions du bail, il s'agit dès lors d'une tacite reconduction du contrat de location qui ne permet pas à l'agent immobilier d'exiger du locataire une rémunération en application de l'article 5 de la loi n° 89-462 susvisée. En cas de litige, il appartient au locataire de saisir la commission départementale de conciliation qui offre aux bailleurs et locataires la possibilité de se rencontrer pour rechercher ensemble une solution à leur différend ou de saisir les tribunaux de l'ordre judiciaire qui statueront sur la légalité des sommes réclamées.

Q 99089. - 04 juillet 2006. -M. Marc Laffineur appelle l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la nécessaire clarification de la liste des clauses abusives, et réputées non écrites dans les baux d'habitation. Afin de garantir les droits des locataires et des propriétaires, le législateur a prévu, d'une part, à l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une liste limitative et exhaustive des clauses réputées non écrites au sein des contrats de location et, d'autre part, une définition par voie réglementaire, conformément à l'article L. 123-1 du code de la consommation, des types de clauses qui peuvent être déclarées abusives en matière locative. La commission des clauses abusives, créée en vertu de l'article L. 123-2 du code de la consommation, a émis, en 2000, une nouvelle recommandation concernant les contrats de location de locaux à usage d'habitation. La valeur juridique de ces recommandations est cependant régulièrement contestée devant les tribunaux. Aussi, il souhaiterait savoir si le Gouvernement entend actualiser la liste précitée et transformer les recommandations de la commission des clauses abusives en décret comme le permet le code de la consommation, afin d'améliorer les relations entre locataires et propriétaires.

Réponse. 03 octobre 2006. -Deux voies sont ouvertes pour interdire certaines clauses dans les contrats de location. Il peut être envisagé d'interdire certaines clauses sur le fondement de l'article L. 132-1 du code de la consommation, par décret pris en Conseil d'État. Il est également possible de les interdire en complétant l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L'article 84 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a complété l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Neuf nouvelles clauses sont désormais réputées non écrites dans les baux d'habitation et viennent s'ajouter aux dix clauses réputées non écrites déjà existantes : elles portent notamment sur la facturation de l'état des lieux, l'hébergement de tiers, le versement de sommes accessoires au dépôt de garantie, les frais de relance ou d'expédition de la quittance.

Q 58699. - 01 mars 2005. -M. Jean-Pierre Nicolas attire l'attention de M. le ministre délégué au logement et à la ville sur les litiges entre propriétaires bailleurs et locataires nés lors de la rédaction de l'état des lieux de sortie. Il ressort des décisions rendues ces dernières années que si le preneur reste tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf du logement. En d'autres termes, la réfection des papiers peints, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté résultant seulement de l'usure normale n'incombe pas au locataire lorsque l'état des lieux de sortie ne relève pas de défaut d'entretien ou un manque de soin de sa part. Il est souvent difficile de distinguer manque d'entretien et vétusté. Lorsque les papiers peints, peintures et revêtements de sol... n'étaient pas neufs au moment de l'entrée des locataires dans les lieux et que ceux-ci restent au moins six ans dans les lieux (deux baux consécutifs), ne serait-il pas possible de considérer que l'usage prolongé dispense d'apporter la preuve de la vétusté. Une telle disposition faciliterait l'établissement de l'état des lieux de sortie et de ce fait permettrait d'éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse. En conséquence, il le remercie de bien vouloir lui indiquer quelles mesures il serait susceptible de prendre dans ce domaine.

Réponse. 30 août 2005. - L'article 6 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs oblige le bailleur à « entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien des locaux loués ». Cette obligation d'entretien s'applique non seulement aux locaux donnés en location, mais également aux accessoires et éléments d'équipement. Il doit à ce titre corriger les effets de la vétusté, c'est-à-dire l'usure normale des choses, et du vieillissement (changement des revêtements de sol, réfection des peintures...). Toutefois, cette obligation qui incombe au bailleur connaît deux limites : celle de la faute du locataire et celle résultant de la perte totale ou partielle de la chose dont l'appréciation de la situation relève de la compétence du juge judiciaire. Préalablement à cette procédure judiciaire, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation qui leur offre la possibilité de porter une meilleure appréciation de la situation et de régler leur différend à l'amiable. Par ailleurs, il est envisagé de mener au sein de la Commission nationale de concertation, qui comprend des représentants des associations de locataires et des organisations de propriétaires, une réflexion sur la notion de vétusté dans le cadre des rapports locatifs, qui pourrait inclure la proposition de l'honorable parlementaire.

Q 57475. - 08 février 2005. -M. Philippe Folliot souhaite appeler l'attention de M. le ministre délégué au logement et à la ville sur les délais de constatation de l'abandon du logement par son locataire. Lorsqu'un locataire quitte son appartenant sans payer les derniers loyers dus ni respecter le délai de préavis, le propriétaire de l'immeuble doit, pour reprendre possession des lieux, respecter la procédure du droit commun de l'expulsion. Si les délais de cette procédure sont justifiés par la volonté de protection du locataire expulsé, ils ne sont pour les cas de l'espèce aucunement justifiés. Ils empêchent au propriétaire de relouer son immeuble et ainsi bride la mobilisation du parc locatif privé pourtant indispensable. Il demande donc au gouvernement s'il ne pourrait pas envisager de mettre en place une procédure plus rapide en cas de départ volontaire du locataire qu'il serait aisé de faire constater par huissier après enquête auprès de différents organismes ou prestataires comme la CAF, l'EDF, ou France Télécom.

Réponse. 06 septembre 2005. - Le droit très protecteur du domicile en tant que lieu privé affirme que sa violation constitue un délit. C'est ainsi que, lorsque le bailleur souhaite reprendre le logement alors même que le locataire l'a quitté clandestinement et sans préavis, il est tenu de respecter la procédure judiciaire, en obtenant du tribunal un titre exécutoire ordonnant l'expulsion et en faisant signifier par l'huissier un commandement de quitter les lieux au locataire. Ces actes doivent être signifiés selon les règles de droit commun, c'est-à-dire à la personne expulsée ; mais ils peuvent être signifiés à domicile ou être réputés signifiés à domicile si personne ne veut les recevoir car il n'y a plus personne habitant le domicile. Dans certains cas, la procédure peut toutefois être facilitée et ses délais raccourcis. En effet, l'article 21-1 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution permet, dans l'hypothèse où l'huissier de justice relève des critères objectifs d'abandon de logement, que la pénétration dans les lieux se fasse sans le concours de la force publique, mais en présence de l'une des personnes énumérées par ce texte, à savoir soit le maire de la commune, un conseiller ou un fonctionnaire municipal délégué par le maire, une autorité de police ou de gendarmerie ou à défaut deux témoins majeurs, afin de constater que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les locaux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux. De plus, le bailleur est dispensé du délai d'attente des deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux pour faire procéder à l'expulsion. Par ailleurs, la Cour de cassation a admis une expulsion réalisée en période de trêve hivernale dès lors que l'huissier avait caractérisé l'état d'abandon des lieux par son occupant (Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 novembre 1991).

Q 44388. - 27 juillet 2004. -M. Jean-Marc Roubaud appelle l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur les pratiques de certains propriétaires de logements vis-à-vis de leurs locataires. De nombreux exemples témoignent des mêmes faits : prétextant des réparations diverses, mises indûment à la charge du locataire, le propriétaire refuse de lui reverser sa caution, en général équivalente à deux mois de loyer. Bien entendu, il sait qu'un particulier ne pourra pas intenter une procédure en justice, souvent longue et coûteuse, pour des sommes n'excédant pas 1 000 à 1 500 euros et compte, souvent avec succès, sur la lassitude et la résignation du locataire. En conséquence, il lui demande si le Gouvernement envisage de créer un mode de procédure simplifiée et rapide, qui permettrait aux justiciables de porter ce type d'affaire devant les tribunaux, même pour des préjudices modestes.

Réponse. 09 novembre 2004. - Le garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire qu'aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie, qui n'est pas obligatoire, doit être restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire. À défaut de restitution dans le délai prescrit, le solde du dépôt de garantie restant dû produit intérêt au taux légal après arrêté des comptes. Si dans la pratique certains propriétaires refusent de restituer le dépôt de garantie prétextant des réparations diverses, il apparaît également que certains locataires imputent le montant du dépôt de garantie sur le paiement des deux derniers loyers. Aucune de ces pratiques n'est légale. Le règlement des litiges en la matière est porté devant le juge d'instance, devant lequel la procédure, orale et sans représentation obligatoire, est simple et relativement rapide (procédure d'injonction de payer, ou encore, si le litige porte sur une somme inférieure à 3 800 euros, possibilité de saisir le tribunal d'instance par simple déclaration, en remplissant un formulaire disponible au greffe). Le juge de proximité, d'autre part, est compétent pour la restitution du dépôt de garantie ou le paiement des loyers lorsque le montant de la demande est inférieur à 1 500 euros et que celle-ci émane d'un locataire personne physique ou d'un bailleur non institutionnel. En raison de l'existence de ces modes d'actions simples et rapides, il n'est actuellement pas envisagé de créer une nouvelle procédure.

Q 43287. - 06 juillet 2004. - M. Jacques Le Nay appelle l'attention de M. le secrétaire d'État au logement sur les conditions exigées par les agences immobilières parisiennes pour permettre à un jeune qui souhaite, après avoir obtenu un premier contrat de travail, louer un studio dans le parc locatif privé parisien. Les pièces et documents réclamés par les professionnels de l'immobilier parisien tant de la part de ce jeune que de ses parents, dont la caution est impérativement exigée avant toute signature de bail (photocopies de cartes d'identité des parents, de leurs cartes vitales respectives, de la taxe foncière de leur résidence principale, de leur avis d'imposition, etc.) apparaissent tout à fait abusives. Il lui demande de lui faire connaître les mesures qu'il entend mettre en oeuvre pour améliorer cette situation.

Réponse. 19 octobre 2004. - La législation relative aux rapports locatifs est actuellement issue de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Fruit d'un compromis après les lois du 22 juin 1982 et du 23 décembre 1986, elle est aujourd'hui considérée comme globalement équilibrée tant par les propriétaires bailleurs que par les locataires qui n'en demandent pas la remise en cause. Rarement amendée depuis 1989, elle l'a toutefois été par la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 en vue de limiter les pratiques discriminatoires ou abusives de certains bailleurs. C'est ainsi que son article 22-2 interdit au bailleur de réclamer « au candidat à la location de produire une photographie d'identité, une carte d'assuré social, une copie de relevé de compte bancaire ou postal ainsi qu'une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ». Le Gouvernement entend faciliter l'accès au logement locatif privé tant en augmentant l'offre qu'en améliorant le statut du bailleur privé. Il a, à cet effet, confié au conseil national de l'habitat une mission de réflexion sur le thème de la garantie des risques locatifs, garantie qui faciliterait l'accès au logement locatif des ménages modestes. Les conclusions de ce travail sont attendues avant la fin de l'année.

Q 25328. - 29 septembre 2003. - M. Jean-Yves Cousin attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur l'existence de divers textes officiels apparus au fil des années dans le but de favoriser l'investissement locatif et donc de permettre à la population de pouvoir se loger. En dépit des lois et décrets intervenus, force est de constater que des logements demeurent vacants ; les recensements de 1990 et 1999 ont montré l'importance de ce phénomène. Si diverses causes assurément existent, il en est une qu'on ne peut passer sous silence et qui résulte d'une attitude de découragement de la part de propriétaires qui ont subi de réels préjudices de type dégradations d'habitations constatées lors d'un départ de locataire peu scrupuleux, préjudices dont le montant peut être bien supérieur au montant du dépôt de garantie. A cela peut s'ajouter un facteur aggravant lorsque par exemple un chien, laissé seul dans un logement toute la journée, contribue aux dégradations en cause. De tels éléments concrets mettent en lumière le bien-fondé qu'il y aurait à ce que des textes soient corrigés afin qu'au sein d'une relation contractuelle entre locataire et propriétaire l'une des deux parties ne se trouve pas lésée. De nombreux petits propriétaires, notamment dans nos départements de province, dont les moyens financiers sont limités, se trouvent dissuadés d'engager divers frais liés à l'existence d'une action en justice. On pourrait imaginer qu'une instance de concertation passe en revue des problèmes tels que ceux évoqués plus haut et formule des propositions qui pourraient déboucher tout autant sur l'amélioration de la réglementation nationale en vigueur que sur le libellé des modèles types de contrat rendant quasi-inéluctable ou facilitant la saisine du tribunal d'instance suite à préjudice causé et par là-même dissuadant les actes de dégradation. - Question transmise à M. le secrétaire d'État au logement.

Réponse. 03 aout 2004. - Aux termes de l'article 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de « répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ». Il pèse en conséquence sur le locataire une obligation de restituer les lieux en bon état. C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie qui permet aux parties de déterminer si les dégradations subies par le logement sont le fait de la responsabilité du locataire, en raison d'un usage anormal ou du fait de transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire. En cas de dégradations avérées, celles-ci ouvrent au bailleur un droit à indemnité évalué à partir du coût des travaux qu'il devrait effectuer. En cas de litige portant sur l'état des lieux, le propriétaire ou le locataire peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation dont l'avis, à défaut de conciliation, peut être transmis au juge.

Q 14741. - 24 mars 2003. - M. Jean-Pierre Defontaine attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur la prestation réclamée par certains cabinets immobiliers pour faire visiter uniquement un appartement. Il est courant de voir de jeunes couples à la recherche d'un logement être obligés de verser une somme de 38 euros pour visiter un appartement, sans être certains d'en devenir locataires. Cette mesure relève d'organismes privés, mais il lui demande d'intervenir auprès de la profession pour solliciter la suppression de ce coût, sachant déjà le montant très onéreux de la caution financière.

Réponse. 27 octobre 2003. - La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans son article 5, que la rémunération des intermédiaires qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. Cette rémunération correspond, pour la personne à laquelle le bailleur fait appel, à un travail certain : réunion d'information sur le logement et vérification de la capacité juridique du mandant de donner le bien en location, frais de publicité éventuels, visites des lieux avec les candidats, vérification de leur solvabilité et de celle des cautions éventuelles, établissement et signature du contrat de bail. Cette rémunération est libre et relève d'un accord entre le bailleur et son intermédiaire qui, lorsqu'il s'agit d'un agent immobilier, s'effectue dans le cadre des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. En application de l'article 6 de cette loi, aucun effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise n'est dû aux personnes réalisant des opérations relevant de ladite loi, ou ne peut être exigé ou accepté d'elles avant que l'opération n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Le non-respect de cette disposition est pénalement sanctionné à l'article 18 de ladite loi. Par conséquent, en cas d'entremise, la rémunération de l'agent immobilier n'est due qu'à la signature du contrat de bail. Enfin, s'agissant des prix pratiqués par l'agent immobilier, celui-ci, en sa qualité de professionnel mettant en relation locataires et bailleurs de biens immobiliers, est tenu au respect des obligations définies par l'arrêté du 29 juin 1990. Cet arrêté prévoit que les prix des prestations toutes taxes comprises doivent être affichés à l'entrée de l'agence, de façon lisible et visible ainsi que de l'extérieur lorsque l'agence dispose d'une vitrine. Pour chaque prestation, l'agent doit préciser à qui incombe le paiement.

Q 9145. - 23 décembre 2002. - M. Damien Alary attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur la question du dépôt de garantie dans les contrats de bail à usage d'habitation. La libre disposition de ce dépôt de garantie par le bailleur paralyse financièrement le locataire. Celui-ci, désirant entrer dans un local d'habitation, doit en effet s'acquitter du premier loyer et des deux mois de caution. Un dispositif de caution non encaissable par le bailleur, tout en facilitant l'accès au logement des personnes modestes, apporterait tout de même une garantie au bailleur. En effet, on peut imaginer un paiement par chèque de la caution, renouvelable chaque année, qui permettrait au propriétaire de conserver la possibilité d'encaisser la caution en cas de non-respect des engagements du locataire. En conséquence, il lui demande de lui indiquer ses intentions quant à la proposition d'une caution non encaissable.

Réponse. 31 mars 2003. - L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit la possibilité pour le bailleur d'exiger à la signature du contrat de bail le versement d'un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut être supérieur à deux mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, c'est-à-dire à permettre au propriétaire d'effectuer, notamment, les réparations locatives rendues nécessaires lorsque des éléments du logement ont été dégradés pendant la durée de la location. Seules les dégradations sont à la charge du locataire, la vétusté restant à la charge du bailleur. Par ailleurs, certains bailleurs tendent à exiger la fourniture d'une caution solidaire lors de la conclusion d'un bail d'habitation, caution qui exclut les personnes ne pouvant bénéficier d'un soutien financier, familial ou amical. Aussi, afin de faciliter l'accès au logement locatif, les partenaires sociaux ont mis en place, dans le cadre du 1 % logement, un système d'aides au financement du dépôt de garantie et du paiement des loyers, dit Loca-Pass. Ce dispositif de sécurisation est accessible à tous les salariés d'entreprises assujettis au « 1 % logement », aux jeunes de moins de trente ans en formation professionnelle, en recherche d'emploi, ou bénéficiant d'un premier contrat de travail à durée indéterminée ou encore sous certaines conditions aux étudiants titulaires d'une bourse d'Etat. La garantie de paiement qui est accordée par les organismes collecteurs du « 1 % logement » prend la forme d'une caution solidaire couvrant un montant maximal de 18 mois de loyer et de charges locatives pendant trois ans à compter de l'entrée dans les lieux. Par ailleurs, le fonds de solidarité pour le logement (FSL) attribue des aides contribuant également à faciliter l'accès au logement des ménages les plus démunis. Enfin, une réflexion va s'engager sur l'accès au logement locatif dans des conditions sécurisées pour les bailleurs sans que les locataires soient déresponsabilisés. Dans le cadre de cette réflexion, le dispositif proposé de caution non encaissable pourrait être examiné.

Q 6501. - 11 novembre 2002. - M. Jean-Claude Mathis attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur les dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. En effet, si ce décret a mis à la charge des propriétaires bailleurs l'obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation, les caractéristiques du logement décent n'en demeurent pas moins très difficiles à définir. Pour illustrer ce constat, on peut notamment souligner les dispositions relatives au chauffage. En effet, si le décret prévoit que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, la question se pose de savoir si le propriétaire est obligé de fournir l'équipement de chauffage ou simplement de prévoir une alimentation en énergie adéquate. On peut également, à titre d'exemple mettant en avant les risques d'une interprétation trop stricte du texte, s'interroger sur l'opportunité de l'article 4 du décret qui pénalise les petites surfaces représentant souvent la seule solution accessible aux étudiants. Cet article précise en effet que le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égale à 20 mètres cubes. Ainsi, un logement de 7 mètres carrés avec une hauteur sous plafond de 3 mètres peut être considéré comme décent, alors qu'un appartement de 21 mètres carrés composé de 3 pièces de 7 mètres carrés avec une hauteur de 2,20 mètres ne le sera pas. II l'interroge, par conséquent, sur les aménagements qu'il entend apporter à ce texte pour que celui-ci remplisse pleinement ses objectifs de modernisation et d'amélioration du parc de logements locatifs.

Réponse. 14 juillet 2003. - Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris en application de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit qu'un logement doit comporter « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ». Il oblige donc le bailleur à doter chaque logement des éléments nécessaires à l'installation d'équipements de chauffage. Ainsi, dès lors qu'un logement dispose d'une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d'un conduit d'évacuation des fumées, il doit être considéré en conformité avec les textes réglementaires sur le logement décent. S'agissant de l'article 4 du décret, il retient des règles de surface ou de volume minimum, pour au moins une pièce principale, qui peuvent, dans certains cas particuliers, poser des difficultés. Ces dispositions sont encore trop récentes pour permettre une évaluation de l'application de cette mesure.

Q 505. - 15 juillet 2002. - M. Didier Julia appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur la nouvelle réglementation, issue de la loi SRU, de la gestion des charges de copropriété locatives. Il semblerait que la copropriété ne puisse plus faire des appels de charge avant de connaître le montant des charges réelles de l'année écoulée, qui ne pourra intervenir qu'au cours du premier trimestre de l'année suivante. Or ce dispositif poserait un problème en cas de départ d'un locataire. En effet, le délai de restitution de la caution laissée par le locataire est actuellement fixé à deux mois. Ce délai ne permettrait plus aux propriétaires de retenir sur la caution la part des charges de copropriété restant due par le locataire sortant. Il lui rappelle que le délai de restitution de la caution est déjà considéré trop long par de nombreux locataires sortants qui doivent acquitter une nouvelle caution lors de leur entrée dans un nouveau logement Aussi, il résulte de cette disposition qu'une des deux parties risque de se trouver lésée. Soit le locataire, si ce dispositif entraîne un allongement de la durée de la restitution de la caution afin de permettre au propriétaire de calculer le solde des charges de l'année écoulée sur le montant réel. Soit le propriétaire, qui ne pourra retenir sur la caution le reliquat de charges dû par le locataire. Il lui demande comment il peut être remédié à cette situation.

Réponse. 18 novembre 2002. - La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), a rendu obligatoire, à compter du 1er janvier 2002, la distinction entre le budget prévisionnel établi pour les dépenses courantes de copropriété, seul type de dépenses ayant une incidence sur les charges afférentes au locataire, et les dépenses pour travaux comptabilisées hors budget prévisionnel. L'article 14-1 nouveau de la loi de 1965 précitée précise que le budget prévisionnel est voté par le syndicat des copropriétaires, et que l'appel des charges se fait par provisions trimestrielles ou selon une autre périodicité si l'assemblée générale des copropriétaires le décide. De plus, ces provisions qui représentent une fraction du budget voté sont exigibles le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. De fait, ces dispositions mettent fin à des pratiques anciennes, qui se maintenaient essentiellement en région parisienne, et par lesquelles les copropriétaires remboursaient au syndicat, trimestriellement et à terme échu, les dépenses que celui-ci avait payées. Ces nouvelles dispositions ne modifient pas sensiblement les modalités de demandes de provisions adressées par les copropriétaires bailleurs à leurs locataires au titre de leurs charges locatives. En effet, la part récupérable des charges locatives sur les charges courantes de copropriété est a priori du même ordre que celle des années écoulées, et avant comme après la loi SRU, la régularisation des charges de copropriété est annuelle. Par ailleurs, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire, fixé à deux mois de la restitution des clés par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ceci n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans ce délai, et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêts. Les dispositions introduites par la loi SRU ne modifient en rien cette pratique admise par la jurisprudence, et qui a pour avantage de limiter les inconvénients dus au caractère annuel de la date de régularisation des charges, et ce, tant pour le locataire que pour le bailleur.

Q 34578. - 13 septembre 1999. - L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés, ou à défaut par un huissier de justice. Sa rémunération est partagée par moitié. Néanmoins, ils sont à la charge totale du seul propriétaire, qui après le départ du locataire, a fait procéder au constat, sans adresser au préalable une mise en demeure (tribunal d'instance, Lyon, 20 mai 1986, ann. loyer 1987-892). M. Dominique Paillé demande à M. le secrétaire d'Etat au logement de lui indiquer si les frais demeurent partagés entre le propriétaire et le locataire ou s'ils sont à la charge de ce dernier seulement, dans l'hypothèse où c'est à son initiative et en l'absence de toute concertation préalable avec le propriétaire qu'il fait appel à un huissier.

Réponse. 01 novembre 1999. - L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 définit notamment les conditions d'établissement de l'état des lieux joint au contrat de bail. Ainsi, en application de ce texte, lorsqu'il est établi directement entre le locataire et le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) cet état des lieux, dit « contradictoire », n'occasionne pas de frais. A défaut, si cette procédure amiable n'a pas abouti ou n'a pas été utilisée, l'état des lieux peut être établi par un huissier ; dans ce cas, les frais d'établissement sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, lorsque l'une des parties fait appel à un huissier, ou à tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre partie ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté cet intermédiaire.

Q 24636. - 01 janvier 1999. - M. Dominique Paillé attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur la loi du 6 juillet 1989 relative au contrat de bail. L'article 3 dispose que l'état des lieux établi par un huissier de justice est réalisé à frais partagés par moitié. Mais rien n'est précisé concernant la répartition des frais dans l'hypothèse où cet état des lieux est fait par un agent immobilier. Par ailleurs, cet état des lieux constitue-t-il un acte de location au sens de l'article 5 de la loi précitée ?

Réponse. 10 mai 1999. - L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise qu'un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par un huissier de justice et à frais partagés pour moitié par le bailleur et le locataire. Un état des lieux établi contradictoirement par les parties ou leurs représentants, par exemple l'agent immobilier représentant le propriétaire, ne saurait donc donner lieu à une rémunération. L'article 5 de la loi précitée prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. L'établissement de l'acte de location recouvre l'élaboration de l'acte lui-même, c'est-à-dire le contrat de bail et en aucun cas l'état des lieux, qui n'est qu'un document accessoire.

Q 48296. - 17 février 1997. - M. Jean-Pierre Brard attire l'attention de M. le ministre délégué au logement sur l'interprétation à donner à l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article indique que " le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ". Or, il apparaît que certains organismes refusent d'adresser systématiquement par voie postale un tel document.

Réponse. 07 avril 1997. - La remise d'une quittance par le bailleur ou le gestionnaire au locataire n'est pas systématique. Elle est en revanche obligatoire lorsque le locataire en fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Le bailleur ou le gestionnaire est libre cependant de choisir les modalités de cette remise.

Q 39514. - 3 juin 1996. - M. Alain Bocquet attire l'attention de M. le ministre delegue au logement sur certaines difficultes d'application de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Il lui demande de bien vouloir preciser, d'une part, si un bailleur peut exiger d'un locataire le remboursement de ses frais de photocopie du reglement de copropriete ; d'autre part, si un bailleur peut exiger d'un locataire le remboursement de ses frais d'etablissement de la quittance mensuelle.

Réponse. 02 décembre 1996. - L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fixant les droits et obligations des bailleurs et locataires dispose que le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits de reglement de copropriete concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes. En outre, l'article 21 precise que le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En consequence, la photocopie des extraits du reglement de copropriete comme l'etablissement des quittances de loyer constituent un acte d'administration du bien loue dont le loyer est contrepartie et ne doivent par entrainer de frais supplementaires pour le locataire.

Q 19043. - 10 octobre 1994. - M. Patrick Labaune attire l'attention de M. le ministre du logement sur l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 du code civil sur les baux d'habitation. Dans le dernier alinea, le bailleur doit communiquer au locataire le decompte par nature des charges un mois avant leur regularisation annuelle. Durant un mois a compter de l'envoi de ce decompte, les pieces justificatives sont tenues a la disposition des locataires. Or les agences immobilieres demandent que le locataire prenne un rendez-vous pour consulter ces justificatifs ; mais en cas d'absence de reponse a une demande de rendez-vous adressee au cours de ce delai d'un mois, le bailleur doit-il alors laisser le locataire prendre connaissance des justificatifs au-dela du mois prevu dans l'article 23 ? De plus, il lui demande de donner l'explication exacte du terme « tenu a disposition » et souhaite savoir si le locataire peut faire une photocopie desdits justificatifs. Il le remercie de bien vouloir lui donner toute precision a ce sujet.

Réponse. 09 janvier 1995. - La loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans son article 23 que les charges recuperables, sommes accessoires du loyer, sont exigibles sur justification. Pour des raisons de bonne administration le legislateur a prevu que le paiement des charges pouvait donner lieu au versement de provisions. Dans ce cas, le bailleur doit proceder a une regularisation au moins annuelle. Afin de permettre a tout locataire de pouvoir verifier les sommes qui lui sont demandees a ce titre, les pieces justificatives sont tenues a la disposition des locataires pendant un mois. Ce delai s'impose tant au locataire, qui n'est pas fonde a exiger une mise a disposition effective pendant le delai d'un mois. Sous reserve de l'appreciation souveraine des tribunaux, le delai d'un mois n'est pas opposable par le bailleur au locataire dans le cas ou ce dernier n'a pu avoir communication des justifications du fait du bailleur. Il en est ainsi lorsque le locataire a demande en temps utile rendez-vous pour consulter les justifications et que ce rendez-vous ne lui a pas ete accorde par le bailleur ou son mandataire. Les termes « tenus a disposition » signifient que tout locataire qui s'adresse a son bailleur ou son mandataire pour consulter des pieces justificatives des charges locatives, doit pouvoir y acceder dans des conditions raisonnables et normales. Cette notion ne peut s'interpreter comme l'obligation pour un bailleur de fournir gratuitement des photocopies de ces documents. Toutefois, rien ne s'oppose a ce que ces photocopies soient faites a la demande du locataire et aux frais de ce dernier.

Q 15868. - 27 juin 1994. - M. Rene Carpentier attire l'attention de M. le ministre du logement sur le probleme de la charge entre locataires et proprietaires HLM concernant les travaux de robinetterie. Il lui semble que le decret no 87-713 du 26 aout 1987 donne la liste des reparations qui sont a la charge des locataires. Concernant la robinetterie le locataire doit uniquement les joints et le flotteur de la chasse d'eau qu'il doit remplacer quand cela est necessaire. Les tetes de robinets, etc., sont a la charge de la societe. Souvent les societes veulent repartir ces sommes sur l'ensemble des locataires. Il lui demande de bien vouloir lui preciser la reglementation en la matiere.

Réponse. 05 septembre 1994. - Le decret no 87-712 du 26 aout 1987 qui fixe la liste des reparations a la charge des locataires precise a l'article 1er que sont consideres comme reparations locatives les travaux d'entretien courant et les menues reparations, consecutifs a l'usage normal des locaux et equipements a usage privatif. Les autres interventions, comme le remplacement des robinets, restent a la charge exclusive du bailleur qui ne peut en recuperer le montant aupres des locataires, ce poste n'etant pas prevu dans la liste des charges recuperables fixee en annexe au decret no 87-713 du 26 aout 1987. D'une maniere generale, les reparations a la charge du bailleur ne peuvent etre recuperees sur l'ensemble des locataires.

Q 13219. - 10 avril 1994. - M. Jean-Pierre Soisson demande a M. le ministre du logement si la pratique de certains agents immobiliers, administrateurs de biens, qui procedent a l'etablissement de baux tous les trois ans, sans aucune modification ni de prix ni de surface, est susceptible d'etre reglementee. En effet, cette pratique ne semble avoir pour objet que la perception d'honoraires de redaction d'actes. La denonciation du bail, dans les six mois avant son terme, n'a donc aucun effet des lors que la reconduction est consentie dans les termes de l'acte initial. Il demande quelle est sa position a cet egard et suggere la protection des interets des locataires.

Réponse. 13 juin 1994. - L'etablissement d'actes inutiles n'est pas susceptible de justifier la perception d'honoraires. Il appartient donc au bailleur et au locataire, en fonction des circonstances, de ne pas en accepter le versement.

Q 11559. - 28 février 1994. - M. Willy Dimeglio appelle l'attention de M. le ministre du logement sur la situation des locataires victimes d'un cambriolage par effraction qui, a la suite de celui-ci, prennent la decision de renforcer leur protection et celle de leurs biens en installant une porte blindée avec renfort des gonds et serrures de securite a points multiples en lieu et place de la porte inutilisable. Cette depense pouvant faire l'objet d'une reduction d'impot au titre des grosses reparations pour tout proprietaire, il lui demande si ces travaux operes par un locataire peuvent faire l'objet d'un remboursement obligatoire par le proprietaire, en vertu du decret no 87-714 du 26 aout 1987, compte tenu du fait que le bien devient immeuble par destination puisque restant attache au logement. Aussi, il lui demande, dans la negative, compte tenu de ce que ces travaux locatifs apportent une augmentation de la valeur intrinseque et locative du logement, si cette plus-value peut etre consideree comme un enrichissement sans cause et justifier, a l'encontre du proprietaire, une action de in rem verso pour la partie restee a charge du locataire apres deduction du remboursement de l'assurance.

Réponse. 09 mai 1994. - Le decret no 87-712 du 26 aout 1987 relatif aux reparations locatives dispose que seules les menues reparations y compris les remplacements d'elements assimilables aux dites reparations sont a la charge du locataire. Le remplacement d'une porte paliere ne constitue pas une reparation locative au sens du decret precite. En cas de cambriolage, la reparation et eventuellement le remplacement de la porte paliere, dans l'hypothese ou une reparation ne s'avererait pas realisable, incombent au proprietaire. Si, dans cette circonstance, le locataire souhaite proceder au renforcement ou au remplacement de la porte de son logement par une porte blindee, il doit auparavant obtenir l'accord de son proprietaire. En effet, la loi ne fait pas obligation au bailleur d'installer une porte blindee, puisqu'il se doit seulement « d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement » (article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989).

Q 9919. - 10 janvier 1994. - M. Bernard Schreiner demande a M. le ministre du logement de bien vouloir lui indiquer si, dans l'etat actuel de la reglementation en vigueur, les agences immobilieres gerant, pour le compte de proprietaires, des immeubles locatifs, sont en droit de reclamer au locataire une somme forfaitaire tous les mois pour l'obtention d'une quittance de loyer.

Réponse. 14 février 1994. - L'article 21 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 precise notamment : « le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande... » Cette disposition est d'ordre public. L'envoi d'une quittance, ou d'un avis d'echeance, a un locataire par une agence immobiliere qui gere un logement pour le compte d'un proprietaire est un acte d'administration du bien loue. Les frais correspondants (frais postaux, frais d'agence) ne peuvent etre reclames au locataire en sus du loyer, le gerant n'etant que le representant du proprietaire.

Q 66511. - 18 janvier 1993. - M Jacques Dominati attire l'attention de Mme le ministre delegue au logement et au cadre de vie sur le peu de cas qui semble etre fait par certains bailleurs des dispositions de l'article 5 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant a ameliorer les rapports locatifs. En effet, ce texte prevoit que « la remuneration des personnes qui se livrent ou pretent leur concours a l'etablissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant a autrui est partagee par moitie entre le bailleur et le locataire ». Or certains organismes, proprietaires d'immeubles qu'ils destinent principalement a la location a usage d'habitation, imposent couramment, lors de l'etablissement d'un bail par leurs soins, le versement, a leur profit et a la charge exclusive du preneur, de sommes qualifiees de commission ou d'honoraires. De tels procedes paraissent doublement contraires a la loi puisque, d'une part, les biens consideres n'appartiennent nullement a autrui et sont, en l'occurrence, la propriete du bailleur et que, d'autre part, le cout d'etablissement de l'acte ne fait pas l'objet d'un partage et se trouve integralement supporte par le locataire. Il lui demande donc de lui faire connaitre les mesures envisagees pour mettre fin a ces pratiques et contraindre les organismes qui s'y sont livres a restituer les sommes indument percues.

Réponse. 29 mars 1993. - L'article 5 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 precise : « La remuneration des personnes qui se livrent ou pretent leur concours a l'etablissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant a autrui tel que defini a l'article 2 est partage par moitie entre le bailleur et le locacaite ». Cette remuneration correspond aux honoraires de negociation de la location et/ou de redaction du contrat de location qu'est autorise a percevoir l'intermediaire entre le proprietaire-bailleur et le locataire. Si le proprietaire-bailleur, personne physique ou personne morale, assure par ses propres moyens l'ensemble de ces demarches, il ne peut pretendre a une quelconque remuneration pour ce service. Dans l'hypothese ou un bailleur ne respecterait pas les termes de l'article 5 et dans le cas d'un echec d'une procedure amiable, le locataire aurait a saisir le juge competent, seul habilite a denouer le litige.